Immobilienaussichten 2023

Ein steigendes Zinsumfeld und eine mögliche Rezession bewölkern die Perspektiven für mehr hebelgestützte und renditionsorientierte Sektoren wie Immobilien. Aber die Aussichten sind angesichts der breiten und vielfältigen Zusammensetzung in allen Teilsektoren der Immobilien nicht so düster. Selbst im Jahr 2022 gab es bestimmte Teilsektoren, die angesichts einiger ihrer defensiven Eigenschaften gut funktionierten - nämlich Netto-Leasing und Hotels. Mehrere Faktoren, außer Zinsen und Inflation, beeinflussen die Aussichten für verschiedene Märkte in Immobilien, einschließlich Skalenwirtschaften, Angebot / Nachfrage, Lage und Kostenbasis, um nur einige zu nennen. Mit Blick auf 2023 und darüber hinaus sind wir in bestimmten Sektoren konstruktiv und glauben, dass andere Sektoren in den kommenden Monaten und Quartalen weiterhin Herausforderungen stellen werden.

Wohnen

Wohnung

Wenn man auf 2008 zurückblickt, haben wir eine sehr langsame Erholung des Wohnungsmarktes bis Anfang 2020 gesehen. Die Preise waren unglaublich niedrig, aber Verbraucher, die durch die Finanzkrise gegangen waren, zögerten viel mehr, ein Haus zu kaufen, insbesondere innerhalb der Millennial-Generation. Wir haben den Umzug von Mietwohnungen in die klassische Wohnwohnung zum Verkauf einfach nicht gesehen. Die Pandemie war irgendwie ein Katalysator, um diesen Markt wieder zu starten, aber es gab so viel Nachfrage, und es wuchs so schnell, dass Bauherren im letzten Teil des Jahres 2020 und während 2021 und Anfang 2022 nicht mithalten konnten. Hinzufügen sind Lieferkettenunterbrechungen und die Preise auf dem Wohnungsmarkt hoch gegangen.

Wir glauben, dass es wahrscheinlich eine große Kohorte unter den Millennials und sogar einige Gen Zers gibt, die ein Haus kaufen möchten, aber die Preise bleiben hoch und jetzt sind die Hypothekenzinsen weit höher als in den letzten zehn Jahren oder so. Wir glauben, dass eine dieser Dinge eine Korrektur sehen wird. Es ist eher wahrscheinlich, auf der Seite des neuen Hausverkaufs zu korrigieren als innerhalb des bestehenden Hausverkaufs. Auf der Seite des neuen Hausverkaufs werden Bauherren motiviert sein, Gemeinden auszukaufen, auch wenn es die Bereitstellung von Preissenkungen, niedrigeren Preisen, Upgrades oder anderen Anreizen erfordert. Bestehende Immobilienverkäufe werden anspruchsvoller sein, insbesondere unter Hausbesitzern, die derzeit Hypothekenzinsen von unter 3% haben. Es wird viel dauern, damit sie in einem unsicheren Markt verkaufen und ein anderes Haus kaufen wollen. Also, ich denke, wir werden weiterhin sehr niedrige bestehende Hausbestande sehen.

Die gute Nachricht auf dem Immobilienmarkt ist, dass die Hypothekennotwendigkeit niedrig ist und der langfristige Hintergrund für die Nachfrage positiv bleibt. Natürlich könnte eine Rezession den Markt beeinflussen, aber das große Bild für den Verkauf von Wohnungen sieht demografisch positiv in Zukunft aus.

Wohnungen

Trotz des steigenden Zinsumfelds im vergangenen Jahr blieben die Aussichten für das Mietwachstum stark. Wohnungen haben im Allgemeinen weiterhin ausgezeichnete gleiche Geschäfte Umsatz und gleiche Geschäfte Netto-Betriebsergebnis Wachstum liefern. Und wenn wir 2023 beginnen, hat der Markt angemessene Verlustvermietungen, was bedeutet, dass die Mieten am Ort deutlich unter dem Markt bleiben, obwohl das Mietwachstum sich gemäßigt hat. Darüber hinaus haben Wohnungen in einem inflationären Umfeld die Möglichkeit, Mietverträge jedes Jahr neu zu preisen, was ihnen hilft, die Preisgestaltungskraft zu erhalten und die Fähigkeit, die Inflation einzuholen. Unsere Aussichten für Wohnungen bleiben positiv: Eine anhaltende Verlangsamung des Verkaufs von neuen und bestehenden Wohnungen sollte dem Mietmarkt zugute kommen. Auch wenn sich das Mietwachstum weiter verlangsamen könnte, sollte ein abnehmendes Angebot dem Wohnungsmarkt zugute kommen, insbesondere denen mit guten Bilanzen, solider Verfügbarkeit von Schulden und ausgezeichneten Betriebsplattformen.

Kommerzielle

Büro

Der Büromarkt ist seit Beginn der COVID-Pandemie mit der Bewegung Work-from-Home (WFH) herausgefordert worden. Viele dachten, dass der WFH-Trend vorübergehend sein würde und dass Unternehmen zur Lebensweise im Büro zurückkehren würden, wie wir es in den letzten 75 bis 100 Jahren getan haben. Im Jahr 2021, als die Pandemie begann Anzeichen einer Moderation zu zeigen, schien das plausibel. Als wir uns jedoch bis 2022 bewegten, schien es wahrscheinlicher, dass WFH oder zumindest ein Hybridmodell für viele Unternehmen zu einer dauerhafteren Anlage werden würde. Wir haben sicherlich eine Rückkehr in das Büro gesehen, da die Bedenken über die Pandemie verschwunden sind, aber der Anstieg der Flexarbeitsvereinbarungen wächst weiter, was eine große Herausforderung für den Büromarkt war. Fügen Sie dazu eine potenzielle wirtschaftliche Rezession hinzu, wenn wir 2023 eintreten, und die Aussichten scheinen unserer Meinung nach anspruchsvoller zu sein.

In den zwei Jahrzehnten vor der Pandemie sah man einen stetigen Rückgang der Quadratmeter pro Mitarbeiter. Büros wurden kleiner, Arbeiter zogen in Kabinen und das Konzept des offenen Büros begann zu greifen. Und jetzt, da die WFH-Bewegung scheinbar hier bleibt, glauben wir, dass Unternehmen ihren Raumbedarf weiter bewerten werden, aber die Perspektiven weisen auf eine weitere Reduzierung der Quadratmeter hin.

Die Hotels

Im Anschluss an die Pandemie litten Hotels stark unter der geringen Nachfrage sowohl von Freizeitreisenden als auch von Geschäftsreisenden. Als Lockdowns aufgehoben und Reisebeschränkungen erleichtert wurden, waren Freizeitreisende die ersten, die für einen Urlaub in ein Flugzeug zurücksprangen. Aber Geschäftsreisen blieben verzögert, da Angst vor persönlichen Treffen blieb und Unternehmen zögerten, Arbeiter wieder auf die Straße zu schicken. Auch jetzt, da die USA weitgehend zu einem normaleren Arbeitsumfeld zurückgekehrt sind, bleiben Geschäftsreisen unter dem Niveau vor der Pandemie und es wird nicht erwartet, dass diese Niveaus bis 2024 oder sogar 2026 erreicht werden. Auf der Freizeitseite war die Nachfrage nach Hotels jedoch enorm, da das WFH-Modell den Menschen mehr Flexibilität gegeben hat, von überall aus zu arbeiten, was viele verschiedene Wege für Urlaubsreisende eröffnet.

Die meisten Hotel-REITs neigen dazu, eine Mischung aus reiner Freizeit, Business / Freizeit, Urban, Drive-to und Fly-to-Business zu haben, so dass die Umwelt ungleichmäßige Auswirkungen hatte. In Zukunft ist es wahrscheinlich, dass wir ähnliche Ungleichheiten für einige Zeit sehen werden - das heißt, Wachstum auf der Freizeitseite, aber von der Geschäftsseite ausgeglichen.

Industrielle

Lager

Rückblickend auf 2007/2008 war der Industriesektor mehrere Jahre lang mit einem riesigen Überangebot an Lagern konfrontiert. Dann um 2015/2016 begannen wir eine zunehmende Verschärfung dieses Marktes zu sehen. Bis 2022 wurden Lagervermögenswerte angesichts des Rückwind aus der post-pandemischen Umgebung extrem aggressiv bewertet, als der E-Commerce ausgedehnt wurde und die Nachfrage das Angebot enorm überschritt. Heute sehen wir wahrscheinlich eine gewisse Slackheit, weil viele Unternehmen überschüssiges Angebot aufgenommen haben - sie könnten sich im Jahr 2020/2021 keinen Platz sichern, ohne große mehrjährige Verpflichtungen zu machen. Was wir im Jahr 2022 gesehen haben, spiegelt die Tatsache wider, dass einige dieser Unternehmen, vielleicht vor allem Amazon, ein bisschen Bedauern des Käufers haben. Schließlich glauben wir, dass der Markt einige Zeit brauchen wird, um zu arbeiten, aber insgesamt glauben wir, dass er den Vermietern in den nächsten zehn Jahren immer noch begünstigt, da wir erwarten, dass der E-Commerce robust bleibt.

Rechenzentren

Rechenzentren profitieren von der Explosion von Big Data, E-Commerce und Cloud Computing. Gleichzeitig hat sich dieser Marktbereich enorm konsolidiert, da viele öffentliche-private Takeouts in den letzten Jahren dazu geführt haben, dass nur 3 große Rechenzentrumsunternehmen verbleiben - im Vergleich zu 7 Unternehmen vor nur 18 Monaten. Einige Prognosen deuten darauf hin, dass uns der Speicher im Rechenzentrum bereits 2025 fehlen wird. Strom wird immer teurer und die Suche nach Standorten für Rechenzentren ist eine Herausforderung, so dass die Versorgungsbeschränkungen in diesem Markt wachsen. Wir glauben, dass die Gesamtnachfrage in diesem Teilsektor in den nächsten 5 bis 10 Jahren positiv entwickeln sollte.

Selbstspeicherung

Die Selbstspeicherung hat von der Umstellung auf WFH profitiert, die durch die Pandemie entstand. Als die Menschen auf das WFH-Modell wechselten, wuchs der Bedarf an Büroflächen zu Hause und führte wiederum zu Hauserweiterungsprojekten oder Umbauprojekten, die den Bedarf an Selbstspeicherung kurz- oder langfristig förderten. Nationale Self-Storage-Marken mit Ressourcen zur digitalen Werbung, wie etwa bei Google, haben von diesem Trend profitiert. Selbstspeicherung ist in der Regel ein Teilsektor, der in guten und schlechten Wirtschaftsumgebungen gut funktioniert, und wir glauben, dass es in den kommenden Jahren weiterhin attraktives Wachstum verzeichnen wird.