Ein kommerzielles Immobilienupdate

Josh Barber, CFA:Das erste, was über REITs zu beachten ist, dass sie keine Immobilien im traditionellen Sinne sind. Sie umfassen Immobilien, aber die Bedingungen auf dem breiten Immobilienmarkt sind anders als auf dem REIT-Markt. Erstens haben REITs in der Regel niedrige Hebel, langfristige Festzinsbilanzen - so dass ein großer Teil der Zinssensitivität das tägliche Geschäft eines REITs nicht beeinflusst, was eine gute Sache ist. Zweitens haben REITs in der Regel qualitativ hochwertigere Portfolios als auf dem Markt. Drittens haben REITs Zugang zu dem, was allgemein als die vier Quadranten des Kapitals bekannt ist - öffentliches und privates, Schulden und Eigenkapital. Zum Beispiel, wenn Sie ein Gebäude in der Innenstadt von Columbus, Ohio besitzen, haben Sie ziemlich nur Private Equity und Private Debt. Sie haben keine Möglichkeit, öffentliche Anleihen oder Joint Ventures zu machen. Auf der anderen Seite haben REITs die Möglichkeit, alle vier Quadranten des Kapitals zu nutzen, was dazu neigt, ihr Risikoprofil zu verringern.

Schließlich reagiert jeder Immobiliensektor anders auf diese Art von Marktereignissen. Zum Beispiel wurden Einkaufszentren und sogar einige Strip-Einzelhandelszentren durch den Ausbau des E-Commerce stark beeinflusst. Während Einkaufszentren gut gehalten haben, waren der wahre Gewinner der E-Commerce-Explosion industrielle Lager und verwandte Immobilientypen. Heute steht der Bürosektor vor Herausforderungen – vor allem im zentralen Geschäftsviertel – aber Vorstadtbüros beginnen gut zu funktionieren. Da sich der Work-from-Home-Trend (WFH) fortsetzt, kann es für Büroflächen insgesamt nicht positiv sein, aber andere Immobiliensektoren können davon profitieren. Eines, das mir in den Sinn kommt, sind Rechenzentren - mehr Remote-Arbeiter bedeuten, dass Unternehmen mehr Remote-Datenbedarf haben.

Josh Barber, CFA:Zweifellos steht Bürofläche im Auge des Sturms, da sie mit der WFH-Bewegung einem säkularen Wandel ausgesetzt ist. Bei SJF hatten wir im Laufe der Jahre sehr begrenzte Investitionen in Büros, weil es ein schwieriges Geschäft ist und Mieter viel Hebelwirkung haben.

Der weltliche Umstieg zur Fernarbeit war schnell, aber es wird Zeit dauern, um die langfristigen Auswirkungen zu sehen. Selbst wenn Unternehmen sich entscheiden, Büroflächen schließlich zu reduzieren oder zu eliminieren, verpflichten sie sich immer noch zu ihren Mietverträgen. Die meisten Unternehmen geben nicht plötzlich 75% ihrer Mietverträge auf. Vielleicht ändern sie stattdessen, wie sie den Raum in der Zwischenzeit nutzen.

Kleine Mieter wollen in der Regel nicht von Gebäude zu Gebäude springen, und sie haben nicht die Mittel, um hohe Investitionspakete zu verhandeln. Darüber hinaus genießen die meisten Vermieter es nicht, mit kleinen Mietern umzugehen, weil es ein arbeitsintensives Geschäft ist, 5.000 Quadratfuß eines Million Quadratfuß großen Turms zu vermieten. Das heißt, es gibt Immobilienbesitzer, die die Plattformen und das Know-how haben, um es zu einem guten Geschäftsmodell zu machen, insbesondere in angebotsbegrenzten Märkten.

Ein weiterer Trend, den wir sehen könnten, ist ein Anstieg der Bürokonversionen in Wohnungen. Zum Beispiel in großen Küstenstädten wie New York, Boston, Washington, Seattle, San Francisco und Los Angeles war die Verfügbarkeit eine der größten Einschränkungen auf der Wohnungsseite. Jetzt haben Sie viele leere Bürotürme, und die Menschen brauchen mehr Wohnplätze. Während der Konvertierungsprozess teuer und zeitaufwendig ist und es keine Tonne staatlicher Unterstützung für diesen Wandel gibt, könnte es etwas sein, was wir in der Zukunft sehen, wenn wir davon ausgehen, dass der Exodus der Stadtbewohner aufgrund von Steuern und Kriminalitätsproblemen sich verlangsamt.

Josh Barber, CFA:Mehrfamilienhaus geht gut, aber mehr auf der öffentlichen Seite als auf der privaten. Im Jahr 2021 könnten beispielsweise private Akteure mehrfamillige Immobilien mit floating rate debt zu sehr niedrigen Cap Raten (unter 4%) kaufen. Die Annahme zu dieser Zeit wäre gewesen, zu investieren, in ein paar Jahren zu refinanzieren, die Immobilie zu reparieren, Ihr Nettobetriebsergebnis zu verbessern und dann zu verkaufen. Diese Gruppe steht jetzt vor einigen Herausforderungen, weil sie wahrscheinlich auf ihren aktuellen Cashflows auf den Kopf stehen – ihre Schuldenrendite ist höher als ihre Vermögensrendite. Das ist kein Problem auf der öffentlichen Seite, wo Investoren langfristige Anleihen-gesicherte Finanzierung verwenden und eine kostengünstige, langfristige Finanzierung auf ihrer Bilanz haben. So werden öffentliche Investoren in einem guten Platz sein, vor allem, weil ihre Bilanzen niedrige Verschuldungsniveaus haben, die sie in einen guten Platz setzen, um zu kaufen, wenn Immobilien auf den Markt kommen.

Josh Barber, CFA:Der Rechenzentrumssektor geht es jetzt ziemlich gut, und die Hyper-Scaler wachsen auch weiterhin ihr Geschäft.

Seltsamerweise geht es den Hotels ziemlich gut. Hotels neigen nicht dazu, einen defensiven Immobilientyp zu sein, und sie waren im letzten Jahr sehr defensiv. Vielleicht ist es ein verzögerter Pandemieeffekt. Oder vielleicht ist es nur, dass schließlich einige der größeren Hotels ihre Muskeln aus Branding-Perspektive biegen können, aber es war interessant. Ich sage nicht, dass ich mich eile und heute viele Hotelinvestitionen kaufe, weil ich meiner Meinung nach immer noch nicht sehe, wie es diesem Sektor in einem schwächeren wirtschaftlichen Umfeld gut geht, aber das war bisher der Fall.

Und dann gibt es Selbstspeicherung, die das Gegenteil von Office war. Es hat niedrige Kapitalexpensionen und Skalenwirtschaften, was bedeutet, dass Mieter nicht viel Hebel haben. Es ist ein gutes Geschäft mit soliden Franchises und niedrigen Bilanzen. Wenn die Wirtschaft schwächt, wird ihr Nettobetriebsergebnis schwächen, aber das ist ein phänomenales Geschäft, das langfristig sein muss.