F: Erwarten Sie, dass sich die Herausforderungen auf dem kommerziellen Hypothekenmarkt fortsetzen, oder glauben Sie, dass wir einen Wendepunkt erreicht haben?
Henry Song, CFA
Ich glaube, der Schmerz wird weitergehen. Wir haben einen Wendepunkt erreicht - nicht, dass das Schlimmste hinter uns ist, sondern dass wir jetzt mehr Klarheit haben, was auf diesem Markt passieren kann. Ich denke, es gibt zwei Dinge im Bürosegment. A: Wir haben jetzt genügend Daten, wir haben genügend Leasingmomentum oder Mangel daran gesehen, um mehr oder weniger zu bestimmen, ob etwas in Zukunft weiterhin als Büro funktionieren wird. Das löst unsere erste Frage.
Dann, Nummer zwei, denke ich, angesichts dessen, was ich zuvor erwähnt habe, dass höhere Zinsen für längere Zeit, überdenken die Leute ihre Finanzierungsstrategie. Auf dem CMBS-Markt ist das größte Problem, auch wenn Sie ein Gebäude haben, das zu 90-95% besetzt ist und gut funktioniert, haben Sie diese riesigen Tragekosten und Sie haben diese Unfähigkeit, Ihre Schulden zu refinanzieren, wenn sie fällig sind. Was wir jetzt mehr gesehen haben, ist für stärkere Sponsoren, die Eigenkapital haben und Eigenkapital schützen wollen, sie sind bereit, mehr Geld einzulagen. Sie refinanzieren gerade jetzt, weil ihr Eigentum nur in weiteren fünf oder zehn Jahren großartig sein wird. Wir sehen mehr fünf Jahre – die Menschen wollen kurzfristige Schulden wegen der hohen Kosten.
Wenn sich die Zinsen dramatisch ändern oder die Mieten steigen, können sie mit ihren Investitionen die richtige Größe erreichen. Aber Sie sehen auch andere schwächere Sponsoren jetzt an diesem Punkt im Grunde versuchen, das Problem jetzt zu lösen. Ob es sich um den Verkauf der Schulden handelt, die sie besitzen, oder um den Versuch, das Gebäude selbst aufzulisten. Daher sehen wir, dass mehr Gebäude in eine spezielle Wartung und mehr Auflösungen auf dem Markt gespielt werden. Wenn man ein paar Jahre zurück geht, warten viele Sponsoren darauf, was die Fed tun wird. Wenn die Fed aggressiv schneiden würde, würde das ihnen Atemraum geben. Also, ich denke, das ist irgendwie hinter uns. Deshalb sagte ich, dass wir einen Wendepunkt erreichen, an dem jeder mehr oder weniger wie: "Hey, es ist eine Weile her. Wir müssen herausfinden, was los ist."
Ich denke, wir werden weiterhin viele Schlagzeilen sehen, einige positive, einige nicht so positive. Aber wir werden weiterhin sehen, wie die Masse, die Mauer der CMBS-Reife des Büros angegangen wird, in den kommenden Jahren langsam gelöst wird. Es wird Zeit dauern, um zu spielen, aber ich denke, es ist positiv. Insgesamt sehen wir eine positive Dynamik für die Büroflächen.